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  一位當地房企總經理說,"甌海中心現在拍出來的土地價格一塊比一塊便宜,兩年時間樓面價從10000元/平方米降到5000元/平方米。賣地沒人要,價格自然往下掉。"

  2013年8月,溫州宣佈2011年的限購政策實施之後,已購買一套住宅的本地戶籍傢庭,可以再購買一套住宅,但名下所有房產隻能是兩套。

  據統計,溫州市2013年住宅交易量約為10000套,這個數字幾乎是2010年~2012年的總和。

  這已經是溫州第二次嘗試完善"雙限"在內的調控措施。

  半個月後,一份對當地市場最新房產政策的解讀,當下正在溫州業界小范圍流傳。其中包括的內容有:

  "這基本上是住建委牽頭制定相關方案草案的主要內容,但不能確定是否得到瞭上級政府的認可。在有關措施正式出臺之前,一切仍是未知。"周德文說。

  在溫州市區三區內沒有二套以上住房,都可在溫州購房。溫州以外無論有幾套住宅,在溫州購房不限購;

內容來自sina新聞

  受到2011年民間信貸危機的影響,過去幾年中溫州司法委托拍賣的房屋數量明顯增多。"2012年有986套,去年有918套,今年又有約2000套拍賣房進入市場,它的價格顯然是要低過市面價格,也會對市場帶來沖擊。"葉維堅說。"政府已經開始有意識地控制土地供應量。"據知情人士透露,"今年一個是總量上,住宅用地從去年實際供應1500畝,今年計劃縮減到1000畝。另一個是在供應結構上,過去新城的供應量過大,比如甌海,少推地。像鹿城區這樣的老城區,會適當多推出一些土地。為瞭平衡住宅供應縮減帶來的收入縮減,今年可能會在商業、辦公用地上加大供應力度。""影響房價的除供求關系外,現在更要命的是整個資金面上的狀況。"姚汝林說。截至去年底,溫州銀行業的不良貸款率為4.41%,較去年年初上升0.66個百分點。不良率高企,直接導致瞭新增貸款大幅下降。

  一位有著八九年炒房經歷的投資客說,之前他在高峰期3000多萬元,買進一400餘平方米的排屋,3個產權,貸款850萬元,三四年後至今,該排屋市場價1200萬元。

  去年以來,溫州市區,尤其是新區供應量過大,交易價格難以企穩。據統計,目前溫州市商品房庫存37187套,其中住宅30200套(包括上年結轉和新增供應)。

  房市繼續下行,不僅拖累已經陷入困境的實體經濟,更嚴重影響瞭地方政府財政。"開發商沒有資金拿地,土地價格不斷下行,賣地收入不夠,但政府又不可能提高稅收,反而得向小微企業輸血,又不得不回過頭來加大土地供應,如此便陷入惡性循環。"前述知情人士說。以前固定資產投資欠債太多,造成城市建設、基礎配套設施落後。近幾年,溫州大幅增加投資。據統計,溫州去年的社會固定資產投資額達到2618.16億元,同比增幅在浙江省排名第一。

  按照溫州市長陳金彪的說法,溫州房屋價格較最高點下跌瞭31%。不過記者實地瞭解,之前被熱炒的房子,普遍縮水50%~60%。即便一些大型老小區,市值縮水也在30%以上。"很多人,包括企業,房屋已經成瞭負資產。"前述開發商老總說。

  來自供應結構、資金鏈收緊等多方矛盾,已經令溫州樓萬華二胎市成為驚弓之鳥。"目前市場上70%~80%的購房都是首次置業和首次改善的剛需人群,他們對價格的敏感度非常高。"溫州啟源房地產顧問有限公司營銷總監湯浩說。他提供的細節是,"很多項目低區賣得好,高區價格稍高一點,就幾乎賣不動。"

  "實際的情況可能比官方公佈的數據更為惡劣,在去年底沒有進行資產處理前,建行、招行銀行不良率超過10%,部分銀行都在5%~6%。"一位當地民間資本權威人士說。據瞭解,去年以來,溫州的銀行行長基本上已換瞭一茬。

  公積金曾有貸款記錄,還清後再貸款按首套計算可貸70%。90平米以下首次部分房產可貸80%,公積金貸款和商業貸款是分開的,也就是說隻要溫州沒有房,無論在外地的公積金貸款是否還清,商業貸款都按首套計算,同樣,如果溫州或外地有房,無論貸款還沒還清,隻要公積金沒貸款,辦理公積金貸款時都按首套計算;

  在相當長的時間裡,溫州是全國70個大中城市中房價唯一下跌的,這個勢頭並沒有被止住。

溫州房價連跌31月有意松綁限購 方案已上報省政府

  房價連跌31個月的溫州市,正在醞釀一攬子促進當地房地產健康發展措施,其中涉及調整現行限購限貸政策。"兩會前後,聽說由市住建委牽頭,草擬瞭一個綜合方案,目前已經上報浙江省政府。"3月26日,民進中央經濟委員會副主任、浙江省民營投資企業聯合會會長周德文說。

  "雖然說現在溫州市房屋銷售均價仍然在2萬元左右,但是下行的空間已經不大。"一位開發商說,首先政府收儲土地和公建配套投入成本是比較高的,另外一方面,如果房價繼續下跌,會出現更大量的資產縮水,"這將引發更大的問題"。

  溫州中小企業發展促進會提供材料顯示,在2008年-2010年期間,溫州房地產市場資金規模約為1000億元,而歷史最高峰達到2000億元,民間借貸占到樓市資本的約六成。"估計現在流出和縮水的規模,已經達到一半。"周德文說。

  承壓極限

  國傢統計局2月份數據顯示,從2013年2月開始,13個月來首次出現新建住宅上漲城市數量低於60個,溫州、安慶、牡丹江、濟寧等四個城市環比下調。"政府目前的顧慮,一個是溫州名氣太大,其次是不是調整政策能夠真正抑制住房價下跌的勢頭,也很難說。"當地一位大型開發商老總說。

  一位當地開發商副總透露,"本地有一傢房企,背後十幾傢實體企業股東,卻在今年出現銀行貸款逾期的現象。但在相關方的協調下,最終沒有抽貸。可見錢緊的程度。"

  公積金貸款最高評估價不可超過18000元/平方米;

  "沒有人能預測底在哪裡,政府向我們征求意見,放開限購後房價會不會繼續下跌?我認為不會,溫州有一批改善性需求沒有釋放,如果有這麼明確的市場預期,購買信心一定會增加。"置信房產副總經理姚汝林說。

  不久前的全國"兩會"上,溫州市長陳金彪稱,溫州的資金有很多都沉淀在房地產上,房價一旦斷崖式下跌,抵押物就縮水,銀行就會產生壞賬,信貸投放無法增加,實體企業就融不到錢。"如果實行差異化調控,資金流轉起來,同時有利於整個實體經濟資金鏈和擔保鏈的解套。"

  雙限令三年冰封之下,若幹城市已有暗潮湧動。

  湯浩認為,過去溫州的房產市場基數較小,供應集中在城區的幾個樓盤,使市中心均價到瞭4.5萬元/平方米。實行限購後,政府在甌海新區和其他縣城大量供應土地,面向剛需客戶群推出70/90為主的房型。這些項目距市中心相對較遠,均價在2萬元左右,將整體房價拉低。

  夫妻婚姻狀況發生變化的,產權必須變二胎指南貸款全省皆可處理更,以下兩種情況除外:一、婚前買的房產,但能提供初婚證明的,二、婚後房產,結婚證登記日期在產權證登記日期之前的;

  周德文說,去年調整政策出來之後的一個月,當地二手房交易量直線上升,但此後又開始回落,"主要是大經濟環境仍在下行,供求關系仍存在矛盾。"

  由於房價下跌,在高峰期進入房地產的大量民間資本,已經出現負資產。當地多傢房企負責人表示,目前溫州樓市購買信心不足。限購等調控措施的調整,已出現時間窗口。

  溫州市住建委有關人員曾表示,當前溫州房地產市場,給完善限購政策,降低購房門檻,促進剛需和改善型購房入市等調整留下空間。

  此前,有關溫州將放寬新溫州人、外地溫商以及購房入籍等政策的信息,已甚囂塵上,但隨後被當地政府官員予以否認。

  公開數據顯示,2011年溫州商品房均價達33289元/平方米歷史高點,2013年降至22644元/平方米,降幅達32%。2014年1月,溫州商品房均價又滑至19374元/平方米。

  現所有住宅性質房產交稅評估價大概在原評估價基礎上已下調10%至20%左右。

  以溫州拍賣房為例。近三年,溫州法院系統已經向市場推出瞭數千套拍賣房,"很多拍賣成交價低於銀行貸款,"一位溫州市區級法院人士說,以前這種"倒掛"房源極為少見,但這兩年越來越頻繁,好多房子賣瞭以後還不夠償還銀行貸款。

  自全國"兩會"期間國務院總理李克強對分類調控定下基調,多個限購城市開始蠢蠢欲動。3月中旬,包括長沙在內的多個城市召集開發商調研和座談,呼籲完善現有調控措施。

  兩會期間,溫州市市長陳金彪對外表示,"溫州房地產泡沫已得到充分擠壓,價格壓縮的可能性不大,建議國傢實行差異化樓市調控政策。"這一信號,令當地業內人士頗為期待。

  系統困局

  "土地和房屋的縮水,影響的不僅僅是房地產市場。"周德文說。"溫州中小企業約70%與房地產有關,很多實體企業的銀行貸款也是通過這些不動產進行抵押獲得。如果房價繼續下跌,這些資產繼續縮水,會令實體經濟雪上加霜。"

  據統計,去年底溫州地區銀行的貸款餘額是7092億,有1000多億是房地產貸款,有4400多億是用房產作為抵押的。"溫州的資金存在"三高"現象(房地產貸款占比高、房地產抵押物占比高、實體經濟涉足房地產的比例高)。"陳金彪說。

  學區房報名需在4月30日前完成,購置60平米以下房產的,三區以外是不能將戶口遷入的,三區以內可以遷入戶口,但入學區需產權滿三年後;

  今年兩會上,陳金彪表示,"目前,溫州的房價已縮水三分之一,如果國傢能出臺差異化的調控政策,使樓市逐步穩定,就能促進交易,進而增加市面流通的資金。資金流轉起來瞭,對資金鏈、擔保鏈的解套是有好處的。"

  如今,溫州經濟"脫實向虛"後遺癥顯現。來自權威部門的數據顯示,2013年上半年溫州市多個主要經濟指標處於浙江省"倒數"行列,其中人均GDP、GDP增幅、工業銷售產值增幅、銀行存貸款餘額增量、城鎮居民人均可支配收入增幅等指標均排在全省最末。

  限購松綁

  今年又啟動瞭"溫州趕超發展三年超萬億投資計劃"。僅今年1月10日在鹿城區集中開工的7個重大工程總投資就達到瞭105億元。

  "一季度的土地供應口袋紮住瞭,但我估計撐不到第三季度,那麼多公建配套的前從哪裡來。"上述開發商老總說,"我們好幾個項目,土地款也交瞭,政府規劃也不錯,但是道路也沒修好,河道也清理不瞭。"

  溫州市委書記陳一新上任後,明確加快實體企業發展,引進央企及世界500強等大企業與發展本土小微企業並重的發展思路,其中,針對眾多四處"流浪"的小微企業,溫州將在全市規劃出104個小微企業創業園,總規劃用地2.9萬畝。

  "這些小微企業,園區地價才40萬一畝,連拆遷成本都不夠,政府需要拿賣地的錢,去補這個虧空。"前述知情人士說。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-03-30/08512666757.shtml
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梁琬尹

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