梁琬尹

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  李亞鵬轉身開始投資開發地產項目，跨界運營商業地產大盤。首次進入商業地產領土融宜蘭頭城土融域，即投資35億元押寶體驗式文化藝術商業地產。(《西安晚報》11月25日)

內容來自sina新聞

  也就是說，目前的中國房地產泡沫程度達到瞭歷史頂峰。泡沫主要表現形式是房價離譜極高，高房價遠遠脫離房地產生產要素包括土地等的真實價值成本，並且遠遠脫離百姓的收入水平和對房價的承受能力。因此，在宏觀經濟走勢、房地產非理性增長，房價處於最高位置時，進入房地產領域並非明智之舉。

  對於李亞鵬事業轉型跨度如此之大，業內外有許多疑惑和疑問，筆者僅從目前宏觀經濟、房地產等經濟走勢方面談一些膚淺的觀點。

  截至2012年底，中國內地存量住房約179億平方米，合計總市值約100萬億元；如果算上農村房產、小產權房和城市商用房產，總值約200萬億元，與GDP之比分別為193.4%和388%，分別高出美國2005年房地產泡沫達到歷史最高點172%的21.4個百分點和216個百分點。中國的國民產出能否支撐如此龐大的房地產價值，值得掂量。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-26/08543753612.shtml

  因此，從總體上看，李亞鵬斥巨資高調跨界進入商業地產，前途未卜。不過，他的聰明之處在於，找到一個商業地產貌似很有潛力、有前景的突破口--旅遊休閑文化商業地產。比如，正在籌劃起步的麗江"雪山藝術小鎮"，集文化、旅遊、休閑於一體，如果沿著文化體驗、休閑娛樂、旅遊度假思路開發商業地產，應該非常有前景和潛力。隨著經濟發展，百姓收入提高，對旅遊休閑和文化藝術需求將非常之強勁。14年前的1999年，美國人耗費在休閑上的時間與工作時間各占50%，中國目前與 之相差甚遠。餘豐慧

  從商業地產領域來看，現狀和未來都不會太樂觀。今後商業地產面臨的挑戰要比商住地產更大。主要挑戰來自互聯網的大發展，特別是電子商務迅猛發展對商業地產的沖擊。傳統商業地產的金貴之處是由傳統的商業模式決定的。比如：昂貴的街面房、門面房以及城市中心地帶的寫字樓等。然而，隨著電子商務的發展，改變瞭商品的銷售零售方式，改變瞭消費者的消費購買習慣和行為。

  對商業地產的最大沖擊是，對傳統的門面房、街面房要求不是那麼強烈瞭，銷售零售渠道正在快速由線下向線上轉移。這種趨勢在未來將會愈演愈烈，目前已經使得購物商場、門面房、街面房等商業地產收益下滑。

  寫字樓商業地產未來受到的沖擊不比實體店的購物中心等小。李嘉誠的和記黃埔2012年年報顯示，從2010年開始，和記黃埔在內地的租金收入逐年下滑。和記黃埔的平均凈資產收益率超過11%，長江實業的平均凈資產收益率更接近15%。但廣州西城都薈廣場的回報率隻能達7%，陸傢嘴寫字樓的租金回報率僅為約5%。潘石屹拋售上海商業地產與租金越來越低、收益越來越差不無關系。物業顧問"萊坊"預計，2015年上海甲級寫字樓空置率極有可能上升至13%。

  從整個房地產領域來說，經過十年瘋狂，目前房地產泡沫不小。不妨列出一些基礎性數據與美國房地產泡沫最嚴重的時期進行對比。2005年美國的房地產泡沫達到瞭歷史最高點，為美國GDP的172%左右。從1998年到2006年的8年間，美國的房價翻瞭一番，8年內住房按揭貸款增長瞭150%。最終爆發次貸危機，進而引爆瞭2008年至今還令人膽顫的金融危機。



李亞鵬35億進軍商業地產是福是禍

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