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  房價波動風險如何解決?

  長壽風險由誰承擔?

  其實"以房養老"並非新鮮話題,我國自提出"以房養老"的概念已有10年,從2007年開始,北京、上海、南京、杭州等地都有過一些自發性試點,可惜效果不佳,並未被市場接受。

  保監會謹慎推進台南二胎借款

  2007年出臺的《物權法》規定,"住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期",不過業內擔心抵押房屋需有償續期,那麼續期費用將是一個未知風險。

北京等四市試點以房養老 尚無保險公司申請試點

  昨日,記者就"以房養老"試點情況詢問瞭幾傢保險公司,隻有幸福人壽表示目前正在積極開展相關產品研發工作,並表示將積極上報反向抵押保險試點申報材料。但大多數保險公司表示暫不知情,目前還沒有聽說要開發或開展此項產品。

  國泰君安分析師李品科認為,70年土地使用權續期明確化、貸款保險、政府補貼和稅收減免等出臺或會是以房養老的催化劑。

內容來自sina新聞

  業界呼籲出臺鼓勵措施

  根據以往試點經驗,老人和保險公司存在巨大利益博弈。老人認為"萬一我還沒領夠錢就死瞭,那豈不是便宜瞭保險公司。"對保險公司而言,存在著"房子已經到期,而老人還活著"的風險。

  6月23日,保監會公佈《中國保監會關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》(以下簡稱《意見》),老年人住房反向抵押養老保險(俗稱"以房養老")試點正式啟動。北京、上海、廣州及武漢將自7月1日起試點。新京報記者從保監會得知,到目前為止尚未收到保險公司開展試點的申請。

  已開業滿5年,註冊資本不少於20億元;

  ■ 觀點

  發佈會上,保監會人身保險監管部主任袁序成介紹,"以房養老"在國內是新鮮事物,在國外也是小眾業務,對此,保監會和保險公司都比較謹慎。

  "市場是個未知數"

  申請試點資格的保險公司的部分條件

  "以房養老"國外占比不高

  據保監會相關負責人介紹,在前期,保監會曾找瞭包括幸福人壽、泰康人壽、太平洋人壽、平安人壽等七八傢保險公司成立瞭一個課題組,開展研究。

  滿足保險公司償付能力管理規定,申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低於120%。

  保監會相關負責人表示,保險公司依照合同約定定期向老年人支付養老年金直至身故,確保老人的晚年生活後顧無憂。如果房產處置所得不足以償付保險公司已支付的養老保險相關費用,保險公司將承擔房價不足的風險,不再向老年人的傢屬追償。

 完全獨立產權怎麼界定?

  ■ 相關

  另外,我國推行的住宅用地70年年限也是保險公司等機構普遍擔憂的問題。當老人將房產抵押時,商品房的剩餘可使用年限已經不多。而當老人身故後,房子的剩餘年限更是所剩無幾。保險公司依靠剩下的使用年限或許不足覆蓋已支付的養老金成本。

  《意見》指出,投保人群應為60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。保監會相關負責人表示,完全獨立產權是指老年人的獨立產權,如果是與子女共享的產權不符合條件。對於目前正在按揭的房產,首都經貿大學金融系教授庹國柱表示,應該可以參與"以房養老"。但是在房地產價值上會有所打折。這需要消費者和保險公司一起協商,按合同執行。

  期間老人突然身故怎麼辦?

  庹國柱認為這得看老人跟保險公司是怎麼約定的。可以約定到身故為止,也可以約定到一個固定起付期間。這有很多種情況,比如其中一種是約定起付20年,但老人活到15年,剩下5年的年金也得給老人的傢人或子女。

  70年產權問題如何解決?

  庹國柱認為,評估的時候,產權問題也就考慮進去瞭。如果一個房子已經居住瞭20年,剩下50年的房子還值多少錢,第三方評估機構評估後,保險公司和消費者都同意這個價格,那就按這個成交簽訂合同。另外,簽約一段時間後,房子出現質量問題導致不能使用怎麼辦?庹國柱認為,在簽訂合同之前,保險公司要對房子進行檢查評估。簽訂合同之後,出現的問題和風險就要由保險公司承擔。

  ■ 背景

  10年"自發"試點 效果不佳

  反向抵押養老保險是一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務,即擁有房屋完全產權的老年人,將其房產抵押給保險公司,繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權,並按照約定條件領取養老金直至身故;老年人身故後,保險公司獲得抵押房產處置權,處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。

  平安證券繳文超認為,"以房養老"最大的風險來自房地產價值的不可判性和資產的流動性風險,這會限制"以房養老"的規模。

  繳文超認為,中國的養老文化和人文因素決定老人或子女參與的積極性不高。一位網友表示,中國的傳統觀念仍是"養兒防老",另外老人對於生活瞭一輩子的房屋寧可去世後留給子女繼承,也不願意交給銀行處理。因此"以房養老"適合無子女的老人。

  針對房價波動,保監會提出可設立參與型產品與非參與型產品。參與型產品指保險公司可參與分享房產增值收益,通過評估,對投保人所抵押房產價值增長部分,依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配。非參與型產品指保險公司不參與分享房產增值收益,抵押房產價值增長全部歸屬於投保人。老年人可以根據自身的承受能力進行選擇。

  據悉,對申請試點的保險公司有比較嚴格的要求。申請試點資格的保險公司應具備的條件包括,已開業滿5年,註冊資本不少於20億元;滿足保險公司償付能力管理規定,申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低於120%等七項條件。

  ■ 關鍵問題

  民政部副部長竇玉沛此前表示,為大眾提供市場化的、社會化的、可選擇的服務,首先還是要居傢養老為基礎,其次要以社區(養老)服務為依托,同時要以機構養老為補充。"以房養老"試點就是諸多養老服務產品中的一個選項,它完全是一種自願的、自主選擇的行為。

  對於實際操作中遇到的難題,中國房地產開發集團理事長孟曉蘇建議,可由中國保監會、民政部牽頭並邀請住建部、財政部與稅務總局參加方案設計,明晰抵押房屋權屬關系;建立對長壽保戶的政府補貼機制以化解所謂的"長壽風險"等。

  據瞭解,《意見》將自2014年7月1日起實施,在北京、上海、廣州、武漢四所城市開展為期兩年的試點,對投保人群要求為60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。

  記者在與一些金融機構接觸過程中,對方普遍談到房價下跌的風險。在一些大城市出現房產泡沫的情況下,未來房屋價值如果大幅貶值,金融機構不願意承擔此風險。2胎房貸 2胎房貸利率比較

  對此,首都經貿大學金融系教授庹國柱對新京報記者表示,目前參與"以房養老"的老人到底有多少,市場有多大,還是個未知數。同時,對於保險公司來說,還要面臨房價下跌和老年人長壽的風險,而且這些風險也是未知,隻能邊試邊看。

  國泰君安分析師李品科認為,從國際上看反向按揭模式成熟,但普遍占比不高。

  公開信息顯示,即使逆按揭模式已經成熟的國外,以房養老所占的比例也並不大。2009年,美國使用逆按揭的有房產老年傢庭占比僅1.4%;而日本逆按揭因為隻有土地可以融資,且貸款一般有固定期限,還不及美國發達;英國2012年新發放反向按揭1.75萬單,占同期65歲以上老人比例不足0.2%。

  為此,最早在國內提出"以房養老"概念的中國房地產開發集團理事長孟曉蘇反復在公開場合強調,以房養老不是大眾產品,隻是少數老人願意接受的小眾產品,能讓老人們多一種養老選擇,是除瞭政府養老以外的一種補充。而"住房反向抵押養老保險"僅是以房養老諸多方式的一種。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-06-24/08012789108.shtml
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梁琬尹

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