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  參照華發股份過往的項目開發經驗,該公司開發的項目定位主要還是以中端為主,對於高端項目的開發和運作其實並無先例。這一點可以從華發股份的業 績報告中窺見一二:2013年,華發股份實現銷售收入84億元,凈利潤僅為5.38億元,利潤率隻有6.4%左右;2014年上半年,華發股份實現銷售收 入40.51億元,凈利潤僅有0.457億元,與去年同期相比還減少瞭18.96%。

  9月5日,在上海浦東新區一場土地拍賣會上,廣東珠海房地產龍頭企業--華發股份力壓萬科、保利、華潤、世茂房地產等9傢企業,以23.7億元 的價格一舉拿下瞭浦東張江南區一幅住宅用地,溢價率達到89.9%,成交樓面價達到25765元/平方米,刷新瞭該區域土地出讓價格的歷史紀錄。

  "華發股份近年來的擴張表現出其積極的一面,但其杠桿水平的過快提升值得關註。"中信建投分析師蘇雪晶在最新研究報告中表示,華發股份的短債壓力以及凈負債率已經達到歷史高位,如何平衡成長與杠桿過快提升,是華發股份必須關註的問題。

  上述數據表明,華發股份目前手上的貨幣現金餘額,遠遠不足於用來償還一年內到期的債務。更為嚴峻的是,由於售樓收現的減少,以及工程款和稅費支付的增加,2014年上半年華發股份經營活動產生的現金流凈額已經從去年同期的10.22億元降為負值,至-7.9億元。

  2004年就已經實現上市的華發股份,長期以來一直盤踞在珠海本地發展,並成長為當地的龍頭企業。該公司在2013年實現銷售收入84億元,珠海市場實現的銷售收入占比已達70%。

  據瞭解,截至9月10日,華發股份已經通過銀行貸款、股權融資、委托貸款等方式,一並獲得大約48.3億元的現金,部分貸款的年利率甚至高達12%,融資成本並不便宜。

  押寶重點城市

  "華發股份位於珠海地區的項目已經不多,未來其銷售、結算有50%的比重均需要依靠於珠海民間2胎 民間2胎是不是地下錢莊缺錢急用哪裡借錢以外的異地項目,對於目前規模還比較小的華發股份而 言,如何提高對外地項目的管控能力,將是其未來發展的重要看點。"中信證券分析師陳聰認為,華發股份需要在異地擴張的同時註意財務風險的平衡。

  按照最終23.7億元成交總價計算,該地塊溢價率高達89.9%,成交樓面價25765元/平方米,刷新瞭該區域的樓面價紀錄。2013年,萬科曾在這一區域拿下的兩個項目,樓面價還隻是21415元/平方米和21570元/平方米,遠遠低於華發股份此次的拿地價格。

  在最新的"Themis上市公司財務安全評級"中,華發股份的得分僅有37分,屬於高風險級。

  "在區域拓展上,華發股份將繼續紮根珠海基地,確保珠海的龍頭地位,同時加大對廣州、武漢、南寧的投資佈局,努力開拓其他一線城市、重點城市的市場。"華發股份總裁李光寧在不同場合多次強調,向外擴張是華發股份近年以來戰略轉型的主要基調。

  對於該地塊的高價成交,不少上海業內人士認為情有可原,因為該地塊地處張江南部,附近擁有迪斯尼、自貿區等,具備多方面的利好,未來該區域的發展空間較大,仍有一定的盈利空間;不過,對於缺乏一線城市項目運作經驗的華發股份而言,風險也是顯而易見的。

內容來自sina新聞



  據《中國經營報》記者不完全統計,自2013年年底至今,華發股份在土地市場新增土地儲備已經超過25萬平方米,對應的地價款大約為79億元, 這已遠遠超過華發股份2014年2014年上半年的銷售收入。對於銷售規模並不具有明顯優勢的華發股份而言,激進的拿地策略將激化其緊張的資金狀況,財務 風險也將開始凸顯。

  "以2.6萬元/平方米的樓板價計算,該項目至少需要賣到4.5萬元/平方米才能盈利,目前該地塊周邊項目的售價都在3.8萬元/平方米左右,這對珠海華發將是一個不小的考驗。"上海中原地產分析師盧文曦表示。

  近年以來,為瞭突破珠海本地市場的南投草屯建地貸款局限性,華發股份開始實施全國擴張的戰略,重點進軍國內一二線城市。

  在業內人士看來,首次進入上海房地產市場就拿下"地王"項目,對於還是二線品牌的華發股份而言絕非明智之舉,"就品牌影響力而言,華發股份在上海市場肯定比不上萬科、世茂房地產等老牌房企,這對產品營銷而言肯定是不小的挑戰",一名上海中介機構人士對記者表示。

  財務風險凸顯

  在華發股份進軍一二線城市、高調拿下"地王"項目的背後,則是其日益緊繃的資金鏈條:由於拿地支出的大幅增加和異地項目新開工規模的提升,華發 股份截至2014年6月底一年內到期的非流動負債和短期借款之和,已經相當於該公司貨幣資金的2.37倍,預付款項已達到128.37億元;數據還顯示, 華發股份凈負債率在2014年第一季度末期就已經高達232%,隨著預付款項的增加,這一數據將進一步惡化。

  此番高價拿下上海浦東地塊就是華發股份首次進入上海市場。出讓資料顯示,該地塊為普通商品房用地,地塊位置位於張江孫橋鎮,臨近中環線華夏中路及申江路,周邊規劃建設地鐵13號線,總出讓面積45992平方米,起始總價為12.48億元,容積率為2。

搶滬穗 地王 華發股份高負債擴張受質疑

  迫於不斷增加的土地支出,華發股份今年以來不得通過多種手段在資本市場進行融資解壓:今年5月21日,華發股份發佈公告稱,下屬子公司珠海橫琴 華發房地產投資有限公司通過晉城銀行股份有限公司,向深圳平安大華匯通財富管理有限公司申請委托貸款28.9 億元,貸款期限為3年。

  一個月以後的6月24日,華發股份再次發佈公告稱,下屬子公司廣州華寧房地產開發有限公司通過興業銀行廣州分行向嘉興募旗華廣投資合夥企業(有限合夥)申請委托貸款,貸款金額為9.5億元,貸款期限為2年。

  又過瞭一個月,華發股份再次發佈公告稱,因經營發展需要,下屬子公司廣州華楓投資有限公司向農業銀行廣州分行及珠海分行申請貸款,貸款金額合計為9億元,貸款期限為3年。

  房地產市場"拐點論"甚囂塵上,土地市場到"抄底"的時候瞭嗎?

  這已是區域性二線房企華發股份在2014年拿下的第二個"地王"項目。2014年1月28日,在廣州廣鋼新城一次土地拍賣會上,華發股份就曾經 以17.15億元的價格,力壓萬科、保利、中海、龍湖等房地產業界的豪門,拿下廣州荔灣區新"地王"項目,由此被稱為廣州樓市一大"黑馬"。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-09-13/08032906657.shtml

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梁琬尹

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