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多地上調基準地價保市要用土地估價一半來償債

  "金九銀十"將近,北京、濟南、江西多地已經提高或正計劃抬高基準地價。其中,北京12年來首次上調基準地價。

  "地價最終取決於市場的供需關系和開發商針對市場的判斷,基準地價與實際成交地價關系不大,不好的地塊,底價過高的話,開發企業會選擇退出,土地也就隨之流拍。"北京大嶽咨詢有限責任公司總經理金永詳如是分析。

  博弈之下,土地市場也頻頻出現流拍,比如被稱為"準地王"的北京孫河片區宅地,因入市的"高樓面地價、高總價"終遭流拍。

  "雖然基準地價並非是最終的成交地價。"中國房地產學會副會長陳國強表示,基準地價是土地估價的一個參照,其調高背後也暗示著地方政府對後市的期待。

  "萬科上半年賣瞭800多萬平方米的房,但隻買瞭200多萬平方米的土地。"萬科總裁鬱亮在中期業績會上說,上半年土地價格仍處高位,不是拿地好時機。

  申請二胎房貸條件年息貸款全省皆可處理三招保地價

  本報記者 紀睿坤 北京報道

  江西省國土資源廳近期也下發瞭《關於開展2014年度基準地價更新工作的通知》,要求各地做好基準地價的更新工作,目前江西省內各市縣都已經啟動基準地價調整的前期準備工作。

  饑餓營銷也是穩地價的重要措施。中國指數研究院300城地價數據顯示,8月,全國300個城市共推出土地2537宗,環比減少 29%,同比減少25%。在供地總量下降之時,賣地總額也僅為1449億元,環比減少11%,同比減少40%。

  這讓地方政府和開發商陷入博弈,地方政府要保甚至是抬升地價,開發商則希望地方政府降地價,進而壓縮拿地成本和風險。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-04/07154426351.shtml

  "可以說,今年是政信類項目大幅崛起的一年。"上述信托經理介紹,土地出讓金收縮的背景下,加上地方債務高企且目前處於還債高峰期,地方政府項目要獲得銀行貸款難度不小,進而轉向信托公司尋求支持。

  根據中國指數研究院9月2日晚間公佈的數據,8月,全國300個城市土地出讓金總額為1449億元,環比減少11%,同比減少40%,這已是該數據連續第四個月同比下降四成左右。

  而一受訪的大型信托公司經理說,基準地價是土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等宗地價格評估的基礎,基準地價的上調,有利於確保地方政府的土地融資。

  也正因此,300城的樓面地價保住瞭環比7%的上漲勢頭,平均溢價率環比上漲2%。

  其中的一線城市最具代表性,一線城市8月共推地52宗,推出土地面積300萬平方米,環比減少16%,同比減少38%。土地出讓金環比增加32%達到358億元,平價溢價率為23%,環比增加6%。

內容來自sina新聞

  8月28日,北京時隔12年,再度上調瞭基準地價,其中,一級土地級別商業平均熟地價為29980元/平方米,辦公平均熟地價為29080元/平方米,居住則為28720元/平方米,工業為11600元/平方米。新的基準地價較2002年的版本大幅調高。

  掛出優質地塊是地方政府穩地市的有效路徑,以257.4億元位列8月全國土地出讓總額榜單榜首的北京為例,北京8月掛出的華嘉胡同等多個優質地塊,刷新瞭北京的總價、單價地王,亦讓北京8月的土地出讓金總額繼今年1月、4月之後,年內第三次超過250億元。

 保地價的邏輯

  地方政府有其保地價的理由。

  一大型信托公司的投融資部門的經理告訴21世紀經濟報道記者,基準地價是土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等宗地價格評估的基礎,地方政府的土地抵押以土地估價為準,基準地價的上調,有利於確保地方政府的土地融資。

  該信托經理介紹,在樓市下行的2014年,其所在的信托公司,已經大幅收緊瞭對房企的開發貸款,轉向政信項目。

  而濟南則於8月26日宣佈上調土地基準價,市城區商業、住宅、工業一級用地價格將分別調整為每平方米8028元、5608元、2055元,比2011年的價格分別上調瞭29.7%、36.6%和8.2%。

  "雖然信托產品融資成本較銀行貸款高,但它的審批流程更快,基本不受政策面約束,資金到位迅速。"上述信托經理說,為把控風險,信托公司會優選財政情況不錯的市縣,縣級單位要求是國傢百強縣。

  "在放貸方面,我們一般不看重土地出讓總收入,畢竟市場有好有壞,你永遠無法預判未來政府賣地金額是多少,能否償債。隻要地方財政能還上利息,就可以再貸款融資。"上述人士說。

  他進一步介紹,相比之下,信托公司更關註地價。一般來說,地方政府常以土地估價的一半作為償債來源,如果地價下行,土地作為償債的價值也將隨之下行。該人士說:"賣地總額不可能持續萎縮,隻要地價穩定,就可以把土地作為償款或者貸款的來源,由此確保地方財政的持續。"

  在樓二胎借貸的條件缺錢急用哪裡借錢市不景氣的背景下,地方政府也不得不出手保地價。
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梁琬尹

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