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  ◎2011年,佛山正式出臺限購措施,至此,佛山別墅銷售,迎來大考

  項目多達11個 貨量超千套



  ◎2013年,佛山別墅止跌回暖 三水盤艱難復蘇,南海項目熱銷

  比拼

  另一方面,徐偉釗認為從郊區盤回流的購買力,會支撐地處佛山城央或者廣佛交界處的別墅盤銷售。"原來確實很多企業主住在郊區別墅,但因為配套跟不上,現在他們希望搬回到城區,而城區板塊之前此類項目或者產品一直都是缺貨的。"他分析稱。



今年下半年,迎合"高富帥"人群的別墅盤成為新盤新貨供應的亮點。南都記者周曉南攝

  據佛山建設局數據顯示,在2012年一季度三水整個區的實際成交量僅為6.28萬平方米,同比下滑瞭近80%。不僅銷量大減,已售別墅亦多空置,幾乎所有的別墅盤都停止推盤。

  在發展商和業內人士看來,佛山別墅市場復蘇,仍然為大政策環境左右,別墅項目用心打造產品之餘,性價比是否符合買傢預期也很重要。長信地產營銷中心總經理徐偉釗就指出,別墅供應放量,和目前佛山市場上改善型需求加大有關,從洋房銷售來看,大戶型比例也在提升,而在很多城市的核心片區,別墅產品已經斷檔好幾年,市場比較饑渴,別墅項目具備比以前更可觀的市場空間。

  就是在這樣一個被精美包裝的別墅區,在限購後的一年中,陷入史無前例的冷清中。"限購之後,包括我們項目在內,可能每個盤都會遇到有六、七個月是零成交的慘淡業績。"2012年上半年,南都記者調查時,雲東海某別墅的銷售負責人稱。



  就拿去年迄今一直熱銷並推新的保利紫山來說,項目所推別墅類型豐富。前期主售產品中,既包括250-380平方米的坡地別墅,也包括瞭235平方米聯排別墅、350及370平方米的雙拼別墅,在別墅形態、地勢運用等方面十分個性化,其社區以英式田園風格打造,整個社區設計註重保留原生態環境。

  前景研判

  "別墅銷售,也要講究性價比。"不少發展商都提瞭這樣一點,高端買傢雖然購房資金殷實,但畢竟總量有限。從去年面市的別墅項目來看,佛山別墅供應大增的今年下半年,佛山別墅的定價將更具性價比。

  別墅市場艱難復蘇的背後,是發展商在背後忍痛"割肉"。去年,三水銷量較好的別墅中,甚至出現三成的讓利幅度,當地一些真正的獨棟產品,單價也下探至10000元出頭,多拼別墅更是以七八千元單價出貨。

  ◎2012年,佛山別墅迎來冷風,三水別墅市場萎靡首當其沖

  而一些地處新城的別墅項目或以別墅主打的項目,賣配套的特色更加突出,這在南莊綠島湖的三個將推大盤身上體現很明顯。綠島湖片區不論是整體環境,還是行政服務中心這樣的市政配套,或是佛山外國語學校這樣的教育資源,都被別墅項目拿來"借用"。

  當鏡頭對準2013年,國五條、限購都在繼續。佛山市場上的洋房開始降價,別墅項目也開始以優惠政策進行銷售,隨著市場氛圍轉暖,冰冷已久的佛山別墅市場開始"解凍"。



  彼時,在禪城、順德等片區,由於新推項目迅速轉向剛需,別墅盤的供應也幾乎是少之又少,三水當地的禦江南等大盤,幹脆將別墅推貨擱置,迅速興建洋房,應對市場變化。

  南都記者統計發現,今年下半年即將面市的佛山別墅盤,在戶型上的差異並不算明顯。10多個項目中,都是以聯排和多拼別墅為主,且面積集中在200-400平方米之間,在這些項目中,隻有碧桂園·鉆石灣等極少數的項目,別墅面積超過瞭700平方米。

  而一些別墅或者低密度住宅項目,謀求戶型差異化。嶺南天地即將推出的逸軒組團,雖然貨量隻有40多套,卻采用瞭市場少見的疊加別墅概念,同時其最小面積隻有160平方米,在目前在售別墅產品中十分少見,其面積從160- 390平方米不等,采用優化地下室設計,實用率超高。



  賣產品 地下室變會所 戶型謀求差異化

  別墅斷檔 市場饑渴

  【裡水市場反應不大 兩盤有調價傾向】

  保利華南助理總經理李曉波就分析,就下半年面市的別墅項目來說,分佈也是比較廣泛的,每個項目所處的片區都有著一定的別墅置業需求,從保利紫山去年以來的別墅銷售情況來看,帶著自住目的的買傢也占據主流,這也是發展商集中供應此類產品之前,對市場的研判。發展商也普遍指出,如碧桂園·鉆石灣、招商·依雲雍景灣這樣的項目,土地成本較高,別墅相對來說,買傢價格承受力較強,回報相對穩健,發展商避免明顯的價格戰。

  加上已經先期亮相的樂添星際半島,以上6個項目,都是清一色的全新住宅項目。而南海、順德的多個在售項目也推出新的別墅產品,如去年4月底開盤的裡水保利紫山、一直都在售的利海半島城璽、已先後推出三期鉆石郡別墅組團的順德碧桂園,及多期低密度住宅組團的嶺南天地,都在下半年集中供應別墅新貨,貨量普遍在百套左右。雖然貨量達到200套左右的三大熱門別墅新盤碧桂園·鉆石灣、順德華僑城和和記黃埔·漣岸,預計會分批推出別墅新盤,但今年下半年佛山市場新推別墅的貨量充裕,南都記者粗略統計,11大項目合計別墅貨量已超過千套。



  以往,擁有良好的森林、公園資源的三水是佛山別墅市場供貨主力,除瞭雲東海高爾夫花園等少數項目外,三水樓盤今年下半年新推別墅的卻很少。南都記者梳理的11個項目,分佈於禪城、南海和順德三區,城央別墅項目成為此輪佛山別墅供貨潮的主力,發展商也反映前期咨詢、購買的買傢以自住型買傢為主。

  下半年即將面市的佛山別墅項目,多留有電梯井,毛坯交樓,而樂添星際半島更進一步,其別墅產品雖然為毛坯發售,但是交樓時會附贈電梯,為買傢節省成本。此外,創新的全屋智能傢居系統也是這一豪宅產品的一大看點。

  其中,已經面向市場銷售的樂添·星際半島宣稱,在樣板房開放前認購的登記客戶,可享受使用面積售價12665元/平方米起的優惠價格,每套總價為700多萬元起。這樣的單價,隻比項目所處片區---樂從南區目前8字頭的洋房均價高一點點。雖然即將於本周末面市的順德碧桂園鉆石郡3期目前定價未公佈,但這一項目去年10月推出的2期項目,起步價僅有13500元/平方米,均價也隻有15000元/平方米,去年熱銷的保利紫山項目,推出的別墅項目均價也隻有2萬元/平方米上下。

  南都記者 周曉南 路漫漫

  上半年,禪桂樓盤價格戰十分激烈,剛需型洋房項目,定價從年初約10000元/平方米,下探至現在的8字頭甚至7字頭,而一些新拿地塊成本不菲,利用規劃條件允許,開發別墅類產品,成為發展商另辟蹊徑爭奪豪客的思路。在大良,雖然兩大全新別墅項目貨量很大,但當地已很久沒有類似的別墅項目面市。而在禪城市場,雖然季華路沿線的洋房項目,價位不斷下探,樓盤之間比拼價格的勁頭十足,而綠島湖片區三大項目卻推別墅項目,爭奪高端市場。

  幾乎所有的新推別墅項目,都把地下室充分利用。即將發售的順德碧桂園·鉆石郡3期,地上面積為370- 380平方米,而其地下室被發展商定義為私傢會所,面積達到瞭250-270平方米,桑拿房、酒窖、影音室都在地下且采光良好,大大提高瞭利用率。

  前一段,要在10月才能正式亮相的碧桂園·鉆石灣就針對順德富豪發放"豪宅生活問詢表",希望在會所定制服務上"切中要點"。近期樓盤發展商就透露,項目會所更是順德首傢七星級會所,整合瞭北京上醫林、瑞士青草地療養院等全球商傢資源。

  "對別墅項目來說,工期相對較短,發展商現在定價也比較低調,有不少買傢也具備這種需求,自住也好,接待也罷,比起不斷降價的洋房項目,此類項目雖然不能成為市場主力,卻也可以成為調劑市場的一個組成。"有發展商評價。

  【佛山解限打響廣東頭炮 廣佛盤連夜調價搶客】

  本周,持續3年的佛山限購終於成為"過去式"。而沉寂瞭一年以後,分佈於禪城、南海和順德的10多個以別墅為主或是純別墅盤將集中面市,在剛需洋房捉對廝殺,大打價格戰之際,這些面向高端買傢的別墅項目,希望借此另辟蹊徑,而為瞭迎合這些買傢的喜好,這些別墅盤比拼配套、環境和資源外,還主動自降身價,以性價比攬客,別墅會戰,由此一觸即發。限購放松之後,位居豪宅市場頂端的別墅,在業界看來,銷售或將迎來生機。

  定價低調 熱銷項目講究性價比

  表格制作:土建融宜蘭冬山土建融

  限購頭一年 三水別墅銷量最慘淡

  相關資料顯示,目前佛山新房庫存面積達到瞭600萬平方米,另有中介公司統計,在季華路沿線,90平方米左右的小三房,貨量就達到瞭近萬套,而在限購松綁背景下,洋房的去貨依然是一個巨大的問題。

 賣配套 私傢遊艇碼頭引入小區

  相比起戶型,現在的佛山別墅盤,更願意在配套上吸引購房者入場。別墅盤的會所越來越豪華,服務越來越定制化,甚至有樓盤把遊艇碼頭引入瞭小區,對於交際廣泛、商務需求旺盛的高端購房者來說,這也成為打動他們在此置業的核心因素之一。

  別墅產品如何突圍?除瞭比豪,更要比"實惠"

  醫療、教育、留學和移民,成為碧桂園旗下高端定制式服務的主要體現。而在以往,別墅盤的會所設施也十分齊全,女主人鐘愛的SPA、養生,男主人喜歡的酒窖、商務會所,都成為不少別墅盤會所的標配,如今樓盤的會所配套,軟硬件定制式服務更加延伸。

  而樂添星際半島,由於其位於三面環水的位置,得天獨厚的地理位置,讓發展商下決心在項目投資建設7000多平方米的私傢遊艇碼頭,集觀光、遊艇停放、釣魚娛樂等綜合功能,這在佛山的別墅盤中,也屬於領先之舉。

  相比起早年蜂擁上市的三水別墅大盤,今年下半年入市的佛山別墅項目,外圍配套普遍很成熟。碧桂園·鉆石灣、順德華僑城、嶺南天地這樣的項目,普遍都是地處順德和禪城市中心區域,周邊教育、生活配套一應俱全,而順德碧桂園、保利紫山這樣的項目,所處片區居住氛圍也很成熟。

  大良兩大全新別墅項目碧桂園·鉆石灣和順德華僑城,都處於順德新城地段,前者靠近德勝新區核心地帶,後者毗鄰大良東區板塊,都是發展多年、配套強勢的城市核心片區。而禪城嶺南天地、東海銀灣的別墅新品也地處城市黃金路段,禪城南莊的三大全新項目以別墅產品主打,所處的綠島湖片區是禪西新城各項市政利好最集中的城市新區。而保利紫山、順德碧桂園也是發展比較成熟的廣佛大盤。聯排和多拼別墅占據瞭產品主流。"從2006年開始,國傢已不批別墅用地,嚴格意義上來說,現在都是低密度住宅,開發商利用低容積率,開發的類別墅產品。"有發展商指出。以今年3月拿地的碧桂園·鉆石灣為例,容積率為>1.0且≤1.2,其指標上也正好可滿足低密度住宅開發的條件。

  賣環境 山景、水景就在傢門口

  良好的內外配套支撐,讓高端居住者衣食無憂,而隨著佛山城市升級、新城建設,以往隻有在郊區大盤才有的優美居住環境,由於規劃條件寬松化,也現身於現在將推的這些佛山別墅大盤傢門口。

  在這其中,居住環境最突出的無疑是順德的兩大頂級別墅盤--- 順德華僑城和碧桂園·鉆石灣。前者本身將建成順德版的華僑城,歡樂世界、歡樂海岸將結合當地的濕地資源,成為順峰山下未來最具代表性的城市名片,而後者毗鄰華桂園,桂畔海、順峰山也是項目不可多得的景觀資源。業內人士分析,在以往,順德這些片區也有新盤面市,但由於其容積率普遍控制較嚴格,高檔洋房項目層出不窮。而碧桂園·鉆石灣在容積率條件更寬松,可具備開發低密度住宅產品的背景下,普遍可以獲得"離塵不離城"的居住環境,且可開發別墅產品。

  而一些廣佛交界處的別墅項目,也把優質的景觀資源作為項目的突出賣點。去年熱銷至今的保利紫山,為1.8公裡展旗山麓環抱,形成背山風水好格局。順碧鉆石郡3期別墅以及和記黃埔漣岸、招商依雲雍景灣和綠島湖壹號都主打江景或湖景資源。

  今年佛山別墅盤還嘗試主打人文景觀資源。嶺南天地將推的逸軒疊墅組團,不僅地處祖廟市中心,還緊挨著佛山傳統的富人居住地---東華裡片區,無可復制的人文景觀和歷史底蘊,也讓這一組團備受關註。

  相關鏈接

  佛山別墅"復蘇記"

  限購放松,佛山樓市解限,新的政策條件下,發展商普遍認為佛山樓市存在新的增長空間。位於廣佛交界地帶和城市中心地帶的物業,會更受廣州或其他片區的購房者、投資者青睞,而別墅銷售同樣也將具備更多的客群,雖然限貸政策並未改變,但對別墅銷售而言,無疑思路拓寬、客源變多。

  在去年,地處廣佛交界的保利紫山成為佛山別墅市場銷售回暖的代表。保利華南助理總經理李曉波就表示,從這一項目銷售情況來看,產品是否對路和產品性價比是否符合市場預期,依然是別墅項目銷售的兩大核心要點。地處裡水的保利紫山,距離廣州很近,去年別墅開盤,其單價在2萬元左右,吸引不少廣佛兩地的豪客購買,相比起遠離廣州市中心的花都等區域的別墅盤來說,其價位和交通等配套顯然更迎合瞭市場需求,而順德碧桂園此前熱銷的兩期鉆石郡別墅組團,也有著類似之處。

  2010年,佛山商品住宅成交量超越廣州和深圳,在廣東省內"傲視群雄",而隨著2011年3月佛山限購,豪宅消費萎縮嚴重,別墅市場更是一度成為調控的風暴所在。有"華南西湖"的美譽,三水雲東海湖一度是佛山別墅最集中的片區,核心定位為高端商務健康旅遊勝地,片區內近10個別墅大盤,主打的都是度假、投資型別墅,曾希望整個珠三角、甚至華南區的買傢到這裡來置業。

  下半年,順德大良的高端住宅市場將爭奇鬥艷,兩大別墅盤亮相格外引人矚目。今年3月在順德創下商住地樓面價最高紀錄的碧桂園·鉆石灣上月底才開放城市展廳,擬於10月亮相,這個包含瞭約200套別墅產品的項目,將成為一個純別墅高檔盤,同在大良的順德華僑城亦有首期住宅產品面市,初步定名為天鵝湖一期的項目同樣是以別墅為主打,其一期貨量超過200套。

以往擁有良好山水資源的三水是佛山別墅供應的主力,而今年則是城區唱主角。南都記者張明術攝

  剛需火拼 別墅另辟蹊徑奪豪客

  艱難復蘇的背後是忍痛"割肉"

有別墅將地下室打造成私傢會所。

  去年,4月28日,裡水全新項目保利紫山花園開盤,首推60套別墅在開盤當天售罄。而在五一當天邀請林志玲到場助陣的南海灣威尼斯洲,首批推出的60套別墅,一周之內亦接近售罄。

  據記者不完全統計,去年五一前後單是這幾個全新別墅盤或別墅組團的成交套數就超過160套。告別2011年到2012年的低迷與慘淡,佛山的別墅市場顯然有瞭復蘇。

  即使是空置率很高,基本以度假型項目為主的三水市場,別墅銷售在去年上半年也重新啟動。官方數據顯示,2013年一季度,三水區低密度住宅(別墅與類別墅產品)一共成交瞭41套,總面積達15682.52平方米,是2012年同期的3.9倍。

  城市別墅是供貨主力 以自住買傢居多

  采寫:

  南都記者 周曉南 實習生 羅一旺

內容來自sina新聞

  劉世恩則對目前佛山市場在一些區域出現別墅會戰的市場狀況,銷售前景態度謹慎。他認為,對於企業主這樣的典型別墅客戶來說,不論是經濟大環境還是金融政策,都比較萎靡,別墅項目銷售隻能是隨行就市,因為真正能夠在市場上脫穎而出的項目並不多。以深圳等城市為例,劉世恩認為別墅產品向市場低端和高端兩邊發展,銷路才能打開。"一部分是向著占地少、總價低方向發展,甚至是能夠去搶原本買洋房的中產階層買別墅,另一部分是在城市最好的位置,提供超乎居住者想象的居住服務和資源。"但他也坦誠,後者在佛山的別墅盤中還顯得鳳毛麟角。

  》》佛山各大主流媒體記者跑盤,帶來最新一線市場報道:

  【佛山解限第一天 實探廣佛交界及季華路指標盤】

  【季華路指標盤表現冷靜 松綁效果或有限】



  在今年下半年上市的10多個佛山別墅項目中,雖然不少項目的產品仍"猶抱琵琶半遮面",但發展商力求產品個性化、戶型差異化,同時在使用面積上更上一層樓,給高端買傢更多"實惠",借此實現銷售突圍的思路非常明顯。

  【佛山限購松綁 順德樓盤醞釀漲價】

  【廣州客連夜赴順德落定 本地客源樓盤仍冷清】

  【樓盤:連夜促銷搶客忙 市民:七成認為價難漲】

  【佛山解限首日:有盤一夜漲5萬 但多數正常銷售】

  在禪城南莊,綠島湖邊將上演別墅"三國殺"。和記黃埔進駐佛山首盤漣岸,一期住宅為別墅產品,貨量多達200套,而以6字頭樓面價拿地的招商·依雲雍景灣,首推的也是面積類似的別墅產品,貨量約為50套。進度領先一步的是信財置業的綠島湖壹號,首推的別墅產品此前已進入瞭蓄客階段,在綠島湖這一城市新區,集中的三大將推項目,都以別墅沖擊市場。

繞開剛需肉搏地帶 十房企攜千套別墅轉戰豪宅市場

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-08/08384355391.shtml

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梁琬尹

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