梁琬尹

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  2013年9月21日，北京，2013北京秋季房地產展示交易會上，海外投資置業項目受到購房者熱捧，移民成為海外購房的最大動力。

  本報記者 崔烜 發自北京

  2013年，中國人的海外購房熱潮繼續升溫。

  物業顧問仲量聯行於2013年11月發佈的公告稱，2013年前三季中國在海外房地產的交易額逾50億美元，按年增加25%的幅度來算，這一交易額也超越瞭2012年全年40億美元的歷史記錄。

  而中國與全球化研究智庫(Center for China & Globalization，簡稱CCG)和社會科學文獻出版社2014年1月發佈的《中國國際移民報告(2014)》藍皮書(下稱"移民報告")則認為，僅在美國一地，中國人的購房置業數額就早已超過100億美元。中國與全球化智庫主任王輝耀告訴時代周報記者，2013年3月底之前的一年裡，中國人在美購房總價值達123億美元，占當年外國人在美購房總額的1/8，僅次於加拿大，年增幅高達66%。123億美元購房款中，有69%為全額現金支付。

  與國內的"炒房團"相比，大部分海外購房的目的並不是投機。"為子女留學購房的需求占瞭很大部分，"王輝耀說，"這是伴隨著中國傢庭子女海外留學群體的大幅度提升與增加，而在一些主要留學國傢、主要留學區域城市應運而生的一個現象。"

  另外一種重要的購房需求則是移民。

  "隨著中國經濟的高速發展，特別是世界性經濟危機相繼發生、對發達國傢經濟所產生的影響，為振興這些發達國傢的房地產區域發展，為吸引海外投資者在海外拓展業務，一些國傢根據自身區域的經濟發展、消費量的增加，應運而生瞭所謂'海外購房'業務。一些在海外的華人也在海外創業，將一些海外區域的經濟特區附近及校園附近的房產，放在中國進行銷售推廣。"王輝耀解釋道。

  移民報告顯示，近年來中國每年僅獲得美國、加拿大、澳大利亞、新西蘭等國永久居留簽證的人數就在15萬人，如果加上中國移民去歐盟、俄羅斯、日本、新加坡、東南亞、南美和非洲等國傢和地區，中國國際移民的數量應該不低於30萬人。而我國每年對外國人發放的永久居留證卻隻有幾百張。

  "人才移民赤字"、"投資移民赤字"和"留學人才赤字"給中國帶來的影響巨大，並且這些數字還在逐年擴大。

  誘人的海外購房落戶

  在北京2013年春秋兩季的房展會上，海外項目已經超越瞭半數，春季房展會上，外國住房項目參展商數量已超過180個；到瞭秋季，參展的國外項目更是激增到260個，這是2009年的十多倍。

  "買房獲居留許可證"，這樣的噱頭最能打動中國人的心。塞浦路斯曾打出"30 萬歐元買房送戶口"的口號，希臘則聲稱"購買25萬歐元房產獲希臘居留身份"。

  在北京一傢移民中介機構的網站上，聲稱有購房移民政策的國傢還有西班牙和葡萄牙，並且購房要求都在50萬歐元以內。

  "這幾個國傢因為歐債危機的影響，急需外國投資，才在最近幾年推出這樣的政策。"上述移民中介的一位負責人告訴時代周報記者，"50萬歐元，在北京也隻能湊合在城郊買一套房子，並且眾所周知，在北京就算買瞭房也是沒法落戶的。而歐洲國傢的福利水平一向都很不錯，如果成功移民，將來子女的教育也很有保障。"

  但實際上，目前在前述國傢購房並不能直接拿到"綠卡"，本質上仍是臨時居留許可。

  以葡萄牙為例，2012年8月8日，葡萄牙對舊移民法進行瞭修改，增設瞭"到葡投資的外籍人士居留簽證"。葡萄牙內政和外交部隨後在9月3日公佈瞭11820-A/2012號條例，條例規定葡萄牙政府將為滿足以下三個條件中的任何一條的非歐盟公民辦理"到葡投資的外籍人士居留簽證"：包括擁有100萬歐元或者100萬歐元以上的金融資產、創立30個就業崗位、購買50萬歐元或者50萬歐元以上的不動產三種情況。持該居留許可的外籍人士第一年需在葡萄牙居住30天，之後每兩年隻需居住滿60天即可。

  這項法律修改被中國人稱為"黃金居留許可"，受到移民中介機構的熱捧。但出國專傢陳坤茹向時代周報記者分析，實際上要獲得葡萄牙永久居留權，仍需居住滿5年。

  王輝耀則介紹，放開投資移民政策是歐洲國傢新的趨勢，很多歐洲國傢敞開懷抱，向中國的投資移民施行開放政策。拉脫維亞、匈牙利、葡萄牙、西班牙、希臘、塞浦路斯等國相繼出臺購房投資移民的法律措施。

  "中國海外移民群體稱其為'曲線移民'。例如馬耳他不僅是申根國傢、歐盟成員國、歐元國、英聯邦國傢，還與美國簽署有免簽協議。因此，取得馬耳他國籍，意味著同時獲得在其他歐盟國傢工作和居住的權利。此外，持有馬耳他國籍還可以無需簽證出入英聯邦國傢、美國等163個國傢。"王輝耀分析說。

  但就總體格局而言，英國、北美、澳大利亞仍是中國人海外置業的首選。

  移民報告顯示，中國人是加拿大的溫哥華、澳洲的佈裡斯班和英國的倫敦這三個城市地產業的最大海外置業投資傢，其購房額占到當地房地產銷售總額的20%-40%。

  在龐大的海外購房團背後，是巨大的海外投資移民潛在群體。根據搜房國際的調查，在1200萬參與調查的潛在購房者中，43%表示移民是海外置業的主要目的；其次是教育，占25%；投資占比為23%。中國已成為美國第二大海外房地產投資傢。

  "(溫哥華、佈裡斯班和倫敦)三地房產受到中國人的青睞，主要是因為三所城市不但是中國人喜愛的居住城市，同時移民這些城市所屬國傢相對較容易，以上兩方面的原因促成瞭中國人對當地房地產的熱捧。"王輝耀進一步介紹道，"三個城市成為中國人選擇海外置業的首選是自然而然產生的。溫哥華、佈裡斯班和倫敦是吸納中國留學生的三大國際學生重鎮。同時，三地也是老華僑與新華僑選擇海外創業、就業的首選國際化都市，中國留學生及中國華僑、海外就職者集中的地域。所以，在工作環境、生活環境、人文環境、社會福利等方面，三地都具有極大的優勢與發展前瞻性。"

  與之相對應，國內的主流房地產商也將目光投向瞭國外。

  2012 年以來，包括碧桂園、中國建築、中國鐵建、萬科、綠地、萬通等10餘傢大型房企，已在海外有房地產項目或確定投資計劃，投資規模已達上百億美元。

  機會與風險並存

  美國商人Anshoo R·Sethi的EB-5計劃騙局是2013年對中國移民影響最大的事件。塞思謊稱他的公司將在芝加哥奧黑爾機場附近融資建設"世界上第一個零碳排放鉑金LEED認證"的酒店和會議中心，投資者隻要購買ACCC股份，就可以通過EB-5移民投資者試點計劃移民美國。

  Anshoo R·Sethi的廣告傳單中列出瞭凱悅旅館集團、洲際旅館集團和喜達屋旅館集團三大旅館集團，聲稱三大集團都已同意前來興建旅館。但實際上，三大集團都沒有在此興建旅館的計劃。興建計劃所獲當地政府的建築許可，僅限破土典禮所用帳篷的許可、工程圍墻許可、拆除工程許可與小部分電線的安裝許可。

  如果不是美國聯邦證券管理委員會在2013年2月發出對Anshoo R·Sethi的指控，250名中國投資者仍將沉醉在花費1.55億美元買來的美國人夢想之中。

  Anshoo R·Sethi騙局的背後是增長迅猛的美國EB-5移民大潮。美國EB-5投資移民項目於1990年起實行，目的是吸引海外投資移民者來美國投資及創造就業機會。

  移民報告顯示，近三年，中國投資移民美國的人數迅速增長。2010年獲得EB-5有條件綠卡的隻有772人，2011年增長至2408人，2012年則飆升至6124人。

  大量的成功案例背後是更多的失敗者。曾有媒體做過一份問卷調查，結果顯示，被調查者身邊發生的投資移民案例，有61.54%的失敗案例屬於"既沒有獲得綠卡，也沒有收回投資本金"的"雙殺案例"。

  而在Anshoo R·Sethi的EB-5計劃騙局中，所有推介過該項目的中介都一致表示，自己隻是受到美方的欺騙，對後果並不負責。

  "要避免投資移民風險，首先要求投資人本身做好移民法律法規的初步瞭解，並選擇正規合法中介；同時，政府應加強對中介市場的監管，嚴厲查處非法中介機構和非法違規的中介行為，保障消費者的資金安全。"王輝耀說。

  而對於海外購房而言，風險同樣存在。

  王輝耀分析道："首先，中國人往往在海外置業時對外國的相關法律並不熟悉，他們想當然地將中國的法律法規投射到外國，這在一定程度上對於投資者造成瞭巨大的風險；其次，對於那些想通過買房移民的投資者來說，由於外國政府會根據國內的勞動力市場需求來調整其移民政策，而移民政策的調整會對這些投資者造成直接的影響；另外，全球金融危機和歐債危機使銀行的可信度大大降低，從而會對海外置業者的資金安全造成一定程度的影響。"

  不能隻出不進

  愈演愈烈的海外移民潮和購房潮背後，是富裕階層的財富大量流向海外。

  來自"財富洞察力"咨詢公司的數據顯示，中國富人目前的海外資產約為6580億美元。波士頓咨詢集團的數字相對較低，約為4500億美元。但該集團說，中國人境外投資額有望在今後3年翻番。

  而僅僅是與移民直接相關的可計算費用就已經相當巨大。

  據王輝耀估算，2011 年，各國的移民署和出入境管理局數據顯示，我國有1萬人左右通過投資移民移居海外。按照最保守的每人投資額50 萬美元計算，一年投資移民資金流出50 億美元。以此推算，最近三年有150 億美元流失海外。

  中國海外移民的潛在人群集中在35-55歲的中產階級，他們作為社會的中流砥柱，對於社會事務的參與較之其他群體要多，影響力也相對較大。這個群體成員的大量遷出，首先造成的是財富的大量流失。王輝耀認為，從另一個角度來看，"移民赤字"問題導致我國人才和資金外流，但並沒有得到相應的人才和資金流入的補充，因為中國還沒有開放"國際人才"移民來華，也沒有開放"國際投資"移民。

  2012年，中國對美國、加拿大、澳大利亞和新西蘭的永久居留移民人數達到148034人，同年我國的永久居留證發放數量為實行綠卡制度以來最高值，但也隻有1202張。

  "中國需要自己的移民局。"王輝耀認為，相對而言，目前中國自身的移民壁壘仍然太高，沒有專門的移民政策，很難吸引高素質的外國人才來進行有效補充。

  "一方面，國內必須積極推進改革，提振精英對國內政治、經濟、社會體制的信心。同時進一步進行教育改革、提升教育水平，解決環境、食品安全等受到公眾關註的問題；另一方面，中國亟須降低國際高端人才流入的門檻，建立海外人才在華就業法規和規范機制，應對全球化背景下移民潮的挑戰。"王輝耀說。



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-23/07542590360.shtml

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