梁琬尹

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  物業服務內容不公開、服務標準不公開、物業收費成本構成不公開、物業費到底高不高？這一系列問題是近年來廣大市民反響強烈的問題，也是阻礙物業管理市場化進程的"攔路虎"。昨日，沈陽市房產局下發通知，規定從2014年1月1日起，凡是經過公開招投標方式選聘物業服務企業的物業服務項目，其招投標全部資料均由市房產局在沈陽市物業管理協會網站向市民公示，中標文件必須作為物業服務合同的附件。而市民普遍關註的物業服務等級參考標準最早將在年底出臺。

  物業招標文件要全面合理

  【存在問題】完整的物業服務招投標文件，是物業服務價格評估機構測算物業費價格和投標物業服務企業制作投標文件的重要依據。招標文件編制的好壞，直接關系到業主的切身利益。從以往公開的招標文件來看，不同程度地存在著標的不清、標準不細、內容不全、招標活動方案安排不合理等問題。

  【新規內容】按照市房產局制定的新規，今後，招標文件必須包括以下內容：

  1.招標人及招標項目簡介。說明物業項目招標主體是開發建設單位、業主委員會還是社區居委會，對招標物業項目的建築面積、位置、竣工時間、物業類型、配套設施設備等內容予以詳細說明。

  2.物業管理服務內容和服務標準。根據中國物業管理協會2004年制定的《普通住宅小區物業管理服務等級標準》，結合物業項目實際，由招標人決定擬在物業項目為業主提供的物業服務的內容與標準。

  3.對投標人及投標書的要求。說明投標人所應具有的投標資格和投標人編制投標文件是所應提供的材料、說明與註意事項。

  4.評標標準和評標方法。說明評標所采用的方式、方法。

  5.招標活動方案以及物業服務費的攔標價格。

  企業中標後需公示文件

  【存在問題】在以往的物業服務招投標過程中，由於中標文件不公開，因此一些物業服務企業在投標時可以隨意開出"空頭支票"，他們或以虛假承諾抬高成本，或以虛報成本提高價格，待到中標以後便把中標文件拋在一邊，業主根本不知道他們在投標時做過哪些承諾。對於這一問題，無論是價格主管部門，還是房產主管部門，都很難監管到位，所以業主在履行交費義務以外，幾乎沒有知情權和監督權。

  【新規內容】按照市房產局制定的新規，今後物業服務企業中標後，都要將其中標文件公示在沈陽市物業管理協會的網站上，業主可以隨時查詢物業服務項目的服務內容、標準、收費、成本測算等內容，督促物業服務企業依照中標文件中的承諾提供質價相符的服務，或者成立業主大會後，將其作為合理調整物業服務的內容標準以及收費標準的依據。

  中標後公示的內容包括：

  1.物業服務內容和服務標準。中標企業響應招標文件所提出的針對物業項目擬提供的保潔、保安、設施設備維護等服務內容和服務標準。

  2.收費成本構成及測算。中標企業根據承諾提供的物業服務內容、標準，對人員、材料、設施設備運行、辦公用品、保險等內容測算出的物業服務成本支出及稅費、利潤等。

  3.中標價格。物業服務收費價格通過招投標競爭機制形成，投標企業中標後的價格即為最終物業服務費價格，物業服務企業向業主實收的費用不得超過中標價。

  4.物業管理方案。物業企業結合物業項目實際所制訂的各類管理規章制度。

  售房時就得公開服務細節桃園民間二胎借款利率多少免費諮詢試算

  【存在問題】《沈陽市物業服務招標投標管理辦法》(沈房發〔2012〕3號)第四十條規定"中標人的投標文件應當作為物業服務合同的附件"。但長期以來，開發建設單位售房時，一般僅告知購房人物業服務費價格，而對服務內容、標準等的說明則較為模糊，加之購房人對物業管理的關註度不高，因此很多消費者隻在辦理入住手續並成為業主後，才會關註物業管理方面的問題，突然發現自己原來對物轉貸二胎任何問題免費諮詢業管理情況所知甚少，完全處於弱勢地位。

  【新規內容】對此，市房產局制定的新規規定，建設單位在售房時，就應當公開物業服務的中標文件，物業服務企業與業主大會、業主簽訂物業服務合同時，中標文件應當作為物業服務合同的附件，使物業服務合同的實質內容與中標文件的承諾相一致。

  通過公開物業服務招投標有關資料，使物業服務內容、標準、收費以及成本構成等完全公之於眾，讓業主一目瞭然。物業服務的內容標準到不到位、收費成本構成測算得合不合理，物業服務費價格到底高不高，全部交由業主來評判。

  物業房貸第二順位公司按等級收費

  最近，很多市民提出，一些小區擅自提高物業服務費用，急需住宅小區的物業服務等級標準出臺。對於群眾的訴求，沈陽市房產局十分重視，已經指導市物業管理協會起草瞭一個住宅區物業服務等級參考標準。

  沈陽市物業處副處長王寧表示，綜合全國其它城市來看，已經有一些城市制定瞭物業企業服務標準。根據同類園區的硬件、人員配備、服務質量來約定物業費的高低。據瞭解，該標準仍在進一步敲定中，預計會在今年末或明年初予以公佈，供廣大市民和物業服務企業參考。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-12-13/07182536002.shtml

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