梁琬尹

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  相比起去年年末平平穩穩的暖冬行情，今年樓市開局一些風險因素暗暗浮現出來。1月份70個大中城市房價出現下跌的城市數量增多，一手房數據上看環比增加4個城市，二手房數據上看增加瞭8個城市。銀行信貸政策面臨調整，興業銀行已經暫停房地產相關業務貸款，等待3月底出臺區別對待政策，部分業務會恢復正常。此舉也揭示出目前整個銀行系統正對房地產信貸進行新一輪的風險評估和應對策略準備。其主線為"總量控制、結構調整和區別對待"。市場層面上，去年李嘉誠售樓離場，今年開始杭州、常州都有品牌房企的項目跟進瞭這個步伐，並帶來瞭一些激烈的買賣沖突。這些都成為近期樓市最直接的現象刺激點，並有可能動搖"小陽春"的走向。

  此外，養老保險的城鄉一體化、不動產登記、房產稅法等穩定推進。雖然沒有直接插手到買賣環節，但樓市格局規劃的政策體系建設，還是會越來越多地釋放出強大利空壓力。長效機制不會一直停留在設計狀態，經過一年多的醞釀後，2014年亮相，局部落實到執行層融資2胎利率多少免費諮詢試算面的可能性很大。

  2014年年初樓市整體特征

  一、交易乏力。年初歷來是交易淡季，2014年至今也沿襲這一基本特征。從上海中原地產研究咨詢部數據顯示，年初至今一手住宅銷售量為84.0萬平方米，同比下降近四成。造成如此巨大的落差其背後有多種原因：首先，今年春節比去年來得早，交易量提前萎縮。其次，2013年底整體偏緊的信貸環境在進入新的一年後，並沒有如期放寬。各大銀行甚至對首套住房都采取執行標準利率政策，影響原定的購房計劃。

  二、超高供應量。上海中原地產研究咨詢部數據顯示，今年年初樓市供應量是2011年以來最高值，為98.0萬平方米。這是因為，首先，經過2013年樓市瘋狂後，市場對中央出手調控的預期強烈，開發企業需考慮先期搶占市場。其次，土地市場交易價格全線抬高，"囤積土地靜待獲利"的模式破滅，開發企業采取高周轉模式提高利潤總量，勢必需要主動顛覆淡旺季節奏。

  三、相比樓市的"冷"，土地市場的"熱"得以延續。上海1月土地拍賣市場收入246.5億元，同比增長378.0%。與此同時土地平均溢價率環比上漲89.8%。

  基於以上現象和背後原因，預計未來市場將會有以下表現：

  一、開發企業加土融屏東牡丹土融速向一二線城市回歸。2014年三四線樓市供應進入高位，農民工入城步伐未達到預期，供大於求風險加速爆發。盡管目前一二線城市購地成本已經相當高，這些城市占有各種資源優勢，仍能維持較高的人口吸納能力，出於發展生存考慮，開發商還是願意花較大代價進入這些尚未飽和的區域。

  二、土地市場價格支撐感減弱。去年房價一路上揚，土地競買價格不斷走高，提高後市房價心理預期。但從根源上來說，地價的支撐力主要在房價預期。房價風險的顯露，將把"房價決定地價"這一基礎投資理念更充分體現出來。土地競買仍會很激烈，但沖擊房價天花板的信心會越來越弱。

  三、地方土地供應放量。去年三中全會前後北、上、廣、深等城市都明確增加土地供應的方針，希望通過增加土地供應來化解房價過快升溫背後的供應不足，今年這些政策會繼續貫徹。

  四、"長效機制"是本屆政府部門對樓市調控政策的核心內容。其設計工作已從去年至今，預計在今年"兩會"期間這種設計思路會定型，對於本屆政府而言如何落實將成為重點。這也是2014年樓市最關鍵的拐點因素。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-02-28/01163953876.shtml

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